继深圳、上海之后，广州也加入一线城市住房“以旧换新”的队列。
根据广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会联合发布的《广州市住房“以旧换新”活动倡议书》（以下简称《倡议书》），自5月25日起，首批共122个新房项目开启“以旧换新”活动，截止日期为2024年11月24日。
此前，广州市花都区已先行一步开展商品房“焕新购”活动，并称这是为进一步激活花都区存量和增量房住房市场，支持刚性和改善性住房需求，推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”。在花都区，首批参与“以旧换新”活动的楼盘已有25个。
随着中央定调“去库存”，“以旧换新”正在成为消化存量房产的政策抓手。据克而瑞统计，截至目前，已有超过50个城市支持住房“以旧换新”。
广东宏力律师事务所合伙人何雁英律师对《中国经营报》记者表示，住房“以旧换新”是指购房者将自己的旧房出售，并用售得的资金购买新房。住房“以旧换新”没有创造新的法律关系，只是将之前彼此独立的“卖一、买一”两个交易流程合二为一，在购房者、开发商、中介方建起一座桥梁，增强各方沟通，减少售房、购房环节的各项摩擦。但在住房“以旧换新”中，购房者仍需注意相关法律风险。
打通一、二手置换链条
与深圳类似，广州楼市“以旧换新”由行业协会率先发起。
《倡议书》显示，为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快广州市一、二手商品住房流通，提升交易便利度和通畅度，降低交易成本，更好地满足居民刚性和多样化改善性住房需求，瞄准“激发住房消费活力”“助力居民住房换新升级”等发力点，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会联合发起住房“以旧换新”活动倡议。
值得注意的是，广州此次推出的首批参与“以旧换新”楼盘数量远超过深圳（13个）、上海（30余个），达到122个，涉及番禺区、海珠区、天河区、增城区、黄埔区、荔湾区、白云区等区域的新房项目。核心区域中，仅越秀区还没有相关楼盘参与。
克而瑞研究中心表示，“以旧换新”意在打通一、二手置换链条，促进改善需求释放，这背后反映的是二手房越来越难卖的市场现状。值得注意的是，“以旧换新”寄希望撬动的二手房交易，已成为当下楼市不可忽视的主力。盘活这一存量市场或对新房去化具有一定的促进作用。
广州中原研究发展部发布的数据显示，4月份的广州二手房市场基本上延续3月份的热度，月度成交量保持在9000套以上水平。但对比去年同期，这一成交表现仍不如预期理想，尤其是在过去成交量占比较大的非核心区市场，刚需客户的购房观望情绪较为浓厚，广州楼市全面复苏仍“任重道远”。
具体而言，4月，广州全市二手房成交9128套，环比下降2.61%，同比下降9.1%；均价为27537元/平方米，环比下降1.93%。分区域来看，花都区、南沙区、从化区的成交跌幅较为明显，分别成交921套、413套、334套，环比分别下降13.3%、11%、7.7%；番禺区和荔湾区的成交量不降反升，环比分别增长1.5%、3.6%，分别为1360套、751套。
一手房市场方面，根据广州中原研究发展部统计，4月份，广州全市新房网签5218套，环比增长29%，同比下降33%，成交面积环比增长26%至57.86万平方米。截至4月末，广州全市新房库存量为1166.07万平方米，去化周期约22.9个月。
实际操作细节待完善
“以旧换新”有助于进一步激活二手住房市场，促进改善性住房需求释放、房地产市场供需匹配，但在实际操作中有不少细节尚待完善。
《倡议书》显示，“以旧换新”的参与对象包括换房人、房地产开发企业、房地产中介机构，活动流程包括换房人联系相关企业或前往项目现场报名参与、签订新房认购协议并缴纳订金、出售旧房、完成新房交易（或退订）。
值得注意的是，《倡议书》中的活动流程涉及相关约定期限。比如，房企在约定期限内（建议不少于90天）锁定换房人认购的新房房源，若换房人的旧房在约定期限内成功售出，换房人与房地产开发企业按约定继续完成新房交易手续；若旧房未能在约定期限内售出，换房人与房地产开发企业按约定解除新房认购协议，房地产开发企业应当无条件退还订金，换房人无需承担任何违约责任。同时，鼓励房企结合自身实际，为换房人提供无忧选购新房服务，包括锁定新房房源、首付宽限期、无责任解除新房认购协议并退还订金，以及为换房人提供购房款折上折、购房大礼包（家具、家电、家装等）、减免物业服务费等优惠。
不过，《倡议书》也指出，具体执行举措和细则以各项目输出为准。5月24日，一家旗下有3个楼盘参与上述“以旧换新”活动的房企相关负责人告诉记者，目前相关项目尚未针对“以旧换新”制定特别的营销措施，还是按照往常安排积极去化。
何雁英律师表示，购房者在参与“以旧换新”活动的过程中，需要注意旧房交易风险、新房交易风险、贷款风险、税费风险等方面。其中，购房者在出售旧房时，需要确保房屋、土地使用权产权完整，具有完全的处分权。在与购房者签订合同时，明确房款支付的时间节点、税费承担方式、未能按期付款的单方解除权限等，以此确保自己的合法权益；购房者在购买新房时，需要仔细审查开发商的资质和信誉，确保开发商具备合法的开发资质和房屋销售许可证。最重要的是明确付款时间以及不能及时付款所应当承担的法律后果，还要考虑新房交付及办证的时间和条件，了解其中的权益保障条款。
与此同时，如果购房者需要贷款购买新房，也要注意贷款利率、还款方式等相关条款，并确保自己具备还款能力；还应当了解贷款合同中的违约条款，以免因违约而产生法律风险；在旧房出售和新房购买过程中，需要缴纳相关的税费，如个人所得税、契税等，购房者应当了解相关税费政策，并确保按时缴纳税费，以免产生法律纠